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Actualités immobilières


DE LA VISITE D'UN BIEN IMMOBILIER À LA SIGNATURE DE L'ACTE DE VENTE

publié le 05/12/2014
  • Etape 1 : l’offre d’achat
  • Etape 2 : le choix du notaire
  • Etape 3 : le compromis ou la promesse de vente
  • > Concernant les acquéreurs 
  • > Concernant le vendeur
  • Etape 4 : l’ offre de prêt
  • > L’acceptation de l’offre de prêt
  • Etape 5 : l’acte de vente
  • Etape 6 : la remise du prix


Etape 1 : l’offre d’achat

Après plusieurs mois de recherches, les époux DURAND, ont trouvé un appartement dans un immeuble du 18ème siècle situé dans le 9ème arrondissement de Paris. Ils entendent financer leur achat de 430 000 € au moyen d’un prêt de 300 000 €, leurs économies servant à régler la commission de l’agence, le dépôt de garantie et les frais d’acte.

L’agent immobilier leur demande de faire une offre d’achat au vendeur. Ils souhaitent savoir si cela les engage.

Oui, l’offre d’achat engage celui qui l’établit. C’est une pratique courante mais non obligatoire.

Dans cette offre, Monsieur et Madame DURAND proposent à leur vendeur d’acheter son appartement à un prix (égal ou inférieur à celui qu’il demande) et des conditions déterminés. Pour ne pas être liés trop longtemps par leur proposition, les époux DURAND ont intérêt à la limiter dans le temps. Ils ne pourront donc pas la retirer avant l’expiration de la date prévue.

Si le vendeur n’accepte pas leur offre dans le délai fixé, Monsieur et Madame DURAND retrouvent leur liberté.

Si, au contraire, l’offre est acceptée aux conditions proposées (prix,…), ils sont tenus de signer un avant-contrat (promesse ou compromis de vente ).

Etape 2 : le choix du notaire

Après avoir accepté l’offre de Monsieur et Madame DURAND, le vendeur leur propose de contacter son notaire pour fixer un rendez-vous de signature du compromis de vente . Monsieur et Madame DURAND se demandent s’ils peuvent recourir aussi à un notaire.

Oui, le vendeur et l’acquéreur peuvent faire appel chacun à leur notaire sans surcoût pour l’acquéreur.

Etape 3 : le compromis ou la promesse de vente

Le notaire chargé de la vente, convie le vendeur et le couple DURAND à un rendez-vous de signature. Il leur adresse le RIB de l'Office Notarial et leur demande de procéder au virement de la somme correspondant à 10% du prix d’acquisition et aux frais de rédaction du compromis de vente . Il demande au vendeur de faire réaliser pour cette date différents diagnostics sur le bien.

Le vendeur et les époux Durand se demandent s’il s’agit d’une pratique courante ?

  • Concernant les acquéreurs 

En contrepartie de l’engagement du vendeur, il est d’usage que l’acquéreur verse un dépôt de garantie. Il est généralement de 10% du prix d'achat.

Cette somme correspond soit à un acompte sur le prix si la vente se réalise, soit à un dédommagement du vendeur si l’acquéreur ne veut pas signer l’acte définitif.

Depuis le 1er avril 2013, tous les paiements d'un montant superieur à 10.000 € reçus ou émis par un notaire pour le compte des parties à un acte reçu en la forme authentique et donnant lieu à publicité foncière doivent obligatoirement être réalisés par virement bancaire. Ce seuil de 10.000 € sera abaissé à 3.000 € à compter du 1er janvier 2015.

Les notaires ne peuvent plus accepter de chèques (même des chèques de banque), pour le paiement des actes notariés donnant lieu à publicité foncière qu'ils établissent.

Toutefois, les époux DURAND ont le droit de se rétracter pendant un délai de 7 jours (à compter du lendemain de la notification de l’avant-contrat en main propre, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier). Ils n’ont à justifier d’aucun motif et pourront récupérer alors intégralement leur dépôt de garantie dans un délai de 21 jours maximum à compter du lendemain de la date de la rétractation.

Depuis le 1er avril 2013, tous les paiements d’un montant supérieur à 10.000 euros reçu ou émis par un notaire devront obligatoirement être réalisés par virement bancaire.

Depuis le 1er avril 2013, tous les paiements d’un montant supérieur à 10.000 euros reçu ou émis par un notaire devront obligatoirement être réalisés par virement bancaire.

Désormais, un client ne peut plus recevoir d’un notaire le prix de vente de son bien immobilier par chèque et les notaires ne peuvent plus accepter de chèques (même des chèques de banque), pour le paiement des actes notariés donnant lieu à publicité foncière qu’ils ont établis.

En effet,  en vertu du décret  du 20 mars 2013 (décret n° 2013-232 relatif aux paiements effectués ou reçus par un notaire pour le compte des parties à un acte reçu en la forme authentique et donnant lieu à publicité foncière, Journal Officiel du 22 mars 2013), dès qu'ils dépassent le somme de 10.000 euros, les paiements (frais d’actes, prix de vente d’un appartement ou d’une maison…) des actes notariés donnant lieu à publicité foncière (vente,donation de bien immobilier…) doivent être réglés uniquement par virement bancaire. Ce seuil de 10.000 euros sera abaissé à 3.000 euros en 2015.

Depuis le 1er avril 2013, tous les paiements d’un montant supérieur à 10.000 euros reçu ou émis par un notaire devront obligatoirement être réalisés par virement bancaire.

Désormais, un client ne peut plus recevoir d’un notaire le prix de vente de son bien immobilier par chèque et les notaires ne peuvent plus accepter de chèques (même des chèques de banque), pour le paiement des actes notariés donnant lieu à publicité foncière qu’ils ont établis.

En effet,  en vertu du décret  du 20 mars 2013 (décret n° 2013-232 relatif aux paiements effectués ou reçus par un notaire pour le compte des parties à un acte reçu en la forme authentique et donnant lieu à publicité foncière, Journal Officiel du 22 mars 2013), dès qu'ils dépassent le somme de 10.000 euros, les paiements (frais d’actes, prix de vente d’un appartement ou d’une maison…) des actes notariés donnant lieu à publicité foncière (vente,donation de bien immobilier…) doivent être réglés uniquement par virement bancaire. Ce seuil de 10.000 euros sera abaissé à 3.000 euros en 2015.

  • Concernant le vendeur

Oui, il a l’obligation de faire établir un dossier de diagnostic technique comportant :

  • le constat de risque d’exposition au plomb (CREP),

  • l’état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante,

  • l’état relatif à la présence de termites et autres insectes xylophages (constat d'état parasitaire),

  • le diagnostic de performance énergétique (DPE),

  • l’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT),

  • l’état des installations  intérieures de gaz et d’électricité si elles datent de plus de 15 ans,

  • le certifiact établi à l'issue du contôle de l'installation d'assainissement non collectif,

  • l'information sur la présence d'un risque de mérule.

Il doit remettre ce dossier au notaire avant la signature du compromis ou de la promesse de vente afin de permettre aux époux DURAND d’être informés de l’état du bien.

Lors de la vente d’un lot de copropriété, d’autres renseignements sont fournis par le vendeur au moment de l'avant-contrat:

- le métrage : le vendeur doit obligatoirement indiquer la surface du bien vendu lorsqu'il s'agit d'un lot de copropriété en fournissant distinctement le métrage de la loi Carrez et celui de la surface habitable. La surface habitable, différente de la loi Carrez, mesure la surface de plancher d’un logement. Ce diagnostic ne tient pas compte de la superficie des combles non aménagées, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, vérandas etc..

- le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant s'ils ont été publiés,

- les procès-verbaux des assemblées générales de la copropriété des trois années précédant la signature de l'acte,

- le carnet d'entretien de l'immeuble ,

- des documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur :

  • montant des charges payées par le vendeur au titre des 2 derniers exercices comptables en dehors du budget prévisionnel,
  • montant de la part du fond de travaux (s'il existe) rattaché au lot principal vendu et montant de la dernière cotisation au fonds versée par le vendeur au titre du lot vendu.

Sauf si le budget prévisionnel est inférieur à 15 000 €, le vendeur doit présenter :

  • les sommes restant éventuellement dues par le vendeur au syndicat des copropriétaires,
  • les sommes à la charge de l'acquéreur auprès du syndicat des copropriétaires,
  • l'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs.

En l'absence de ces documents lors de la vente, le délai de rétractation ou de réflexion commence à courir le lendemain de la communication de ces documents à l'acquéreur.

Etape 4 : l’ offre de prêt

Le notaire a informé Monsieur et Madame DURAND qu’un délai d’environ 3 mois est nécessaire avant la signature de l’acte de vente définitif. Il leur a expliqué que pendant ce délai, ils doivent se rapprocher de leur banque pour obtenir leur prêt. Ces derniers craignent d’être définitivement engagés alors qu’ils ne sont pas assurés à ce stade d’obtenir leur prêt.

Si les époux DURAND n’obtiennent pas leur crédit, ils ont le choix de poursuivre la vente (s’ils disposent d’une autre source de financement) ou d’y renoncer. Dans ce dernier cas, ils récupèrent leur dépôt de garantie sauf s’ils sont de mauvaise foi (par exemple, s’ils formulent une demande excédant leur capacité financière ou non conforme aux prévisions de l’avant-contrat).

Attention : si l’acquéreur n’entend pas solliciter de prêt, il doit apposer une mention manuscrite précise en ce sens. Si le compromis ou la promesse de vente a été reçu(e) par acte authentique , il n’y a pas de mention obligatoire.

L’acceptation de l’offre de prêt

L’acquéreur a un délai minimum de 30 jours pour obtenir un prêt conforme aux conditions prévues dans l’avant-contrat (montant, durée, taux…). Ce délai est généralement porté à au moins 45 jours dans les compromis.

Une fois l’offre de prêt émise par la banque, l’emprunteur ne peut pas l’accepter avant l’expiration d’un délai de 10 jours après sa réception. La vente elle-même ne peut donc pas être signée avant ce terme.

Le notaire de son côté vérifie un certain nombre d’informations : si le vendeur est bien propriétaire, les précédents titres de propriété, la situation du bien au regard des règles d’urbanisme, les servitudes, la situation hypothécaire du bien…

Parfois, le bien est situé dans une zone où la commune peut exercer un droit de préemption urbain. Cela signifie qu’elle est prioritaire, pendant 2 mois, pour  l’acquérir en vue de réaliser un projet d’intérêt général. Avant l’expiration de ce délai, l’acte de vente ne peut pas être signé.

Toutes ces démarches justifient le laps de temps séparant l’avant-contrat de la vente définitive.

Etape 5 : l’acte de vente

Monsieur et Madame DURAND ont obtenu leur prêt.

Le notaire les contacte pour les informer que le dossier est complet et leur proposer un rendez-vous de signature. Il leur demande de faire procéder à un virement correspondant au solde du prix de vente et à une provision pour frais (voir ci-après les frais de vente).

Comment se déroule la vente ?

Le jour prévu pour la signature, les époux DURAND se rendent à l’étude. Sont également présents le vendeur, son notaire et l’agent immobilier.

Le notaire leur donne lecture de l’acte. Monsieur et Madame DURAND sont très attentifs et n’hésitent pas à poser des questions pour être sûrs de comprendre la portée de leur engagement.

Le vendeur leur remet les clefs en contrepartie du paiement complet du prix de vente au notaire.

Etape 6 : la remise du prix

Le vendeur s’étonne que l’intégralité du prix de vente ne lui soit pas remis.

La remise du prix de vente au vendeur suppose le paiement du prix par l’acquéreur.

Le notaire lui explique qu’il doit notamment rembourser le prêt immobilier en cours sur le bien, garder une provision nécessaire pour effectuer l’acte de mainlevée …

Seule la somme disponible après ces déductions pourra lui être remise.

Le notaire remet ensuite au vendeur et aux acquéreurs, une attestation de vente. Il indique à Monsieur et Madame DURAND qu’ils recevront leur titre de propriété et le décompte définitif des frais liés à la vente après l’achèvement des formalités de publicité auprès de la conservation des hypothèques.


VENTE : PLUS-VALUE IMMOBILIÈRE

publié le 28/11/2014

La plus-value réalisée lors du transfert de propriété à titre onéreux d'un bien immobilier est en principe passible de l’impôt sur les plus-values.

Quelles sont les personnes imposables ?

Le régime des plus-values immobilières s’applique aux personnes physiques qui réalisent une plus-value lors de la vente d'un bien immobilier :

- soit directement

- soit par l’intermédiaire de sociétés relevant de l’impôt sur le revenu des personnes physiques (exemple : société civile immobilière)

- soit au travers de parts de FCPI ou FPI (fonds de placement dans l’immobilier) .

Quelles sont les opérations imposables ?

Seules sont imposables les plus-values réalisées lors :

  • d’une vente ;

  • d’un apport en société ;

  • d'échanges,…

Quels sont les biens imposables ?

  • les immeubles (bâtis ou non bâtis) ou les droits relatifs à des immeubles (usufruit , nue-propriété, servitudes, etc.) ;

  • les parts de sociétés à prépondérance immobilière (sociétés dont l’actif est, à la clôture des trois exercices qui précèdent la cession, constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles non affectés à leur propre exploitation).

Quelles sont les cessions exonérées ?

Il s'agit principalement de celles qui concernent :

  • les immeubles constituant l’habitation principale du cédant au jour de la cession ainsi que leurs dépendances immédiates et
    nécessaires ;

  • les biens immobiliers (appartements, maisons, terrains à bâtir) détenus depuis plus de 22 ans au titre de l'impôt de plus-value uniquement (en revanche, les prélèvements sociaux ne sont exonérés qu'au terme de trente années) ;

  • les immeubles pour lesquels une déclaration d’utilité publique a été prononcée en vue d’une expropriation lorsque la condition de remploi est satisfaite ;

  • les immeubles échangés dans le cadre d’opérations de remembrements ou assimilées ;

  • les immeubles dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 € ;

  • les immeubles, dans la limite d'une seule résidence, appartenant à certains contribuables non-résidents. Plusieurs conditions sont à respecter, notamment le vendeur doit avoir été domicilié fiscalement en France de manière continue pendant au moins 2 ans

  • les titres de sociétés à prépondérance immobilière détenus depuis plus de 22 ans, ou sous conditions les titres de ces sociétés lorsqu'elles mettent, en droit ou en fait, gratuitement un logement à la disposition de l’associé cédant qui l’occupe à titre d’habitation principale ;

  • les résidences secondaires de contribuables acquerrant une résidence principale : il est possible pour un vendeur d’être exonéré de toute taxe sur la plus-value lors de la première cession d'une résidence secondaire dès lors :

  1. qu’il n’a pas été propriétaire de sa résidence principale (directement ou par personne interposée) au cours des quatre années précédant la vente,

  2. qu’il réemploie le prix de vente, en totalité ou partiellement, dans les vingt-quatre mois, à l’achat ou à la construction d’un logement affecté dès son achèvement ou son acquisition à sa résidence principale. En cas de remploi partiel du prix de vente, la plus-value est exonérée à hauteur de la différence entre le montant du remploi et le prix de cession.

  • le droit de surélever : est exonéré de plus-values la cession d’un droit de surélévation entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2014, à condition que l’acquéreur s’engage à réaliser et à achever des locaux destinés à l’habitation dans le délai de quatre ans suivant son achat.

  • la vente de la résidence principale pour payer la maison de retraite : les personnes qui partent vivre en maisons de retraite ou les personnes adultes handicapées placées en foyer d’accueil, et qui par la suite vendent leur ancienne résidence principale, sont exonérées de plus-values si la cession intervient dans le délai de deux ans suivant leur entrée en établissement. Ces personnes ne doivent pas être redevables de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune et leur revenu fiscal doit être inférieur à un certain montant.

Comment est calculée la plus-value ?

La plus-value dite « brute » est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition.

Prix de cession

Il convient de retenir le prix réel tel qu’il est indiqué dans l’acte :

  • il est majoré de certaines charges et indemnités : exemple : indemnité d’éviction versée au locataire par l’acquéreur pour le compte du vendeur ;

  • il est réduit sur justificatif de certains frais, définis par décret, supportés par le vendeur. Par exemple : commission versée à une agence immobilière, frais de mainlevée, coût des diagnostics obligatoires... .

Prix d’acquisition

C'est le prix effectivement payé lors de l’achat du bien tel qu’il a été indiqué dans l’acte ou la valeur portée dans la déclaration de succession ou dans la donation si le bien vendu a été transmis par succession ou donation . Il est majoré d’un certain nombre de frais et dépenses divers limitativement énumérés :

  • les frais afférents à l'acquisition à titre gratuit y compris les droits de mutation à titre gratuit (droits de succession ou dedonation ) qui sont retenus pour leur montant réel, sur justifcation, et doivent avoir été effectivement supportés par le vendeur ;

  • les frais afférents à l’acquisition à titre onéreux retenus soit pour leur montant réel sur justification, soit forfaitairement (7,5 % du prix d’acquisition) ; dans le cas de la vente d'un bien construit par le vendeur sur un terrain acquis précédemment, le forfait de 7,5 % n'a pour assiette que le prix d'acqusition du terrain ;

  • les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement, ou d'amélioration retenues soit sous certaines conditions pour leur montant réel, soit forfaitairement à 15 % du prix d’acquisition à la condition que le contribuable cède le bien plus de cinq ans après son acquisition et qu'il s'agisse d'un immeuble bâti (exclusion des terrains nus); dans le cas de la vente d'un bien constuit par le vendeur sur un terrain acquis précédemment, le forfait de 15 % est calculé sur le prix d'acquisition du terrain auquel on ajoute le coût des travux de construction effectués avant l'achèvement du bien ;

  • les frais de voirie, réseaux et distribution.

Abattements pour durée de détention

  • Pour déterminer le montant imposable à l'impôt sur le revenu

Aucun abattement pour durée de détention n’est pratiqué les cinq premières années de détention. Ensuite, il est pratiqué un abattement fonction de la durée de détention. Cette progressivité conduit à une exonération totale au bout de 22 ans.

(Télécharger le barème des abattements pour durée de détention)

Abattement exceptionnel de 25 % pour les biens bâtis

Un abattement exceptionnel de 25% s’applique aux plus-values réalisées à l’occasion de la cession d’un bien immobilier situé dans une commune appartenant  à une zone d’urbanisation continue de plus de 50.000 habitants, telle que définie pour l’application de la taxe sur les logements vacants (liste des communes en annexe du décret du 10/05/2013).

La cession doit intervenir entre :

  • Le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2014 ;

  • ou le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2016, dès lors qu’une promesse de vente a acquis date certaine au plus tard au 31 décembre 2014.

Pour bénéficier de cet abattement exceptionnel, l’acquéreur doit s’engager, dans l’acte de vente,

- à démolir les constructions existantes

- à reconstruire des locaux destinés à l'habitation, dont la surface de plancher doit être au moins égale à 90 % de celle autorisée en application des règles du plan local d'urbanisme (PLU) ou du plan d'occupation des sols (POS)

- et ce dans un délai de quatre ans à compter de la signature de l'acte de vente.

En cas de non-respect de l’engagement dans le délai imparti, l’acquéreur est redevable d’une amende égale à 10 % du prix d’acquisition du bien.

Attention, cet abattement ne concerne pas les plus-values réalisées sur les cessions de terrains à bâtir ou les cessions detitres de sociétés.

Abattement de 30% pour les terrains à bâtir

Depuis le 1er septembre 2014, le régime de la plus-value des terrains à bâtir est aligné sur celui des biens bâtis.

Un nouvel abattement exceptionnel et temporaire de 30 % est créé lors de l’imposition de la plus-value résultant de la vente de terrain à bâtir, à la double condition :

- qu’une promesse de vente soit signée et acquiert date certaine avant le 31 décembre 2015,

- que la cession intervienne au plus tard le 31 décembre 2017.

Montant de l'impôt de plus-value

L'impôt sur le revenu afférent à la plus-value est de 19%.

  • Pour déterminer le montant imposable aux prélèvements sociaux

Aucun abattement pour durée de détention n’est pratiqué les cinq premières années de détention, Ensuite, il est pratiqué un abattement en fonction de la durée de détention.Cette progressivité conduit à une exonération totale au bout de 30 ans.

(Télécharger le barème des abattements pour durée de détention)

Abattement exceptionnel de 25 % sous conditions

Un abattement exceptionnel de 25% s’applique aux plus-values réalisées à l’occasion de la cession d’un bien immobilier situé dans une commune appartenant  à une zone d’urbanisation continue de plus de 50.000 habitants, telle que définie pour l’application de la taxe sur les logements vacants (liste des communes en annexe du décret du 10/05/2013).

La cession doit intervenir entre :

  • Le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2014 ;

  • ou le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2016, dès lors qu’une promesse de vente a acquis date certaine au plus tard au 31 décembre 2014.

Pour bénéficier de cet abattement exceptionnel, l’acquéreur doit s’engager, dans l’acte de vente,

- à démolir les constructions existantes

- à reconstruire des locaux destinés à l'habitation, dont la surface de plancher doit être au moins égale à 90 % de celle autorisée en application des règles du plan local d'urbanisme (PLU) ou du plan d'occupation des sols (POS)

- et ce dans un délai de quatre ans à compter de la signature de l'acte de vente.

En cas de non-respect de l’engagement dans le délai imparti, l’acquéreur est redevable d’une amende égale à 10 % du prix d’acquisition du bien.

Attention, cet abattement ne concerne pas les plus-values réalisées sur les cessions de terrains à bâtir ou les cessions detitres de sociétés.

Abattement de 30% pour les terrains à bâtir

Depuis le 1er septembre 2014, le régime de la plus-value des terrains à bâtir est aligné sur celui des biens bâtis.

Un nouvel abattement exceptionnel et temporaire de 30 % est créé lors de l’imposition de la plus-value résultant de la vente de terrain à bâtir, à la double condition :

- qu’une promesse de vente soit signée et acquiert date certaine avant le 31 décembre 2015,

- que la cession intervienne au plus tard le 31 décembre 2017.

Montant de l'impôt

Le montant des prélèvements sociaux est de 15.5%.

Quelles sont les obligations déclaratives et de paiement ?

L’impôt sur le revenu afférent à la plus-value exigible est déclaré et payé :

  • au service de la publicité foncière lors de la cession d’un immeuble ou de droits relatifs à un immeuble ; le notaire retient sur le prix de vente le montant de l’impôt;

  • à la recette des impôts lors de la cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière.

ATTENTION : le montant de la plus-value réalisée doit être mentionné dans la déclaration de revenu de l'année dans laquelle elle a été réalisée. Par exemple : pour un acte de vente signé en 2013, le montant de la plus-value doit être déclaré lors de la déclaration d'impôt sur les revenus pour l'année 2013 souscrite en 2014.

Bon à savoir : le calcul de la plus-value en cas de démembrement de propriété.

  • En cas de vente de la pleine propriété d’un bien immobilier, donné ou reçu en nue-propriété, suite au décès de l’usufruitier, le prix d’acquisition à retenir est le prix de la pleine propriété au jour de la transmission de la nue-propriété.

La durée de détention court à compter du jour de la signature de l’acte de donation du bien en nue-propriété.

  • En cas de vente d’un bien immobilier conjointement par l’usufruitier et le nu-propriétaire, l’opération peut dégager une plus-value pour l’usufruitier ou pour le nu-propriétaire ou pour les deux.

Le prix de vente doit être ventilé de manière à faire apparaître la valeur de la nue-propriété et celle de l’usufruit .

Le délai de détention court à compter de l’acquisition du droit de propriété. Par exemple Monsieur DUPONT achète une maison et quelques années plus tard il donne la nue-propriété à son fils. Pour l’usufruitier (Monsieur DUPONT), la durée de détention se calcule à compter de la date d’acquisition du bien immobilier et pour le nu-propriétaire (le fils) on tiendra compte de la date de l’acte de donation .

Taxe additionnelle sur les plus-values immobilières

Une taxe sur les plus-values immobilières d’un montant supérieur à 50.000 euros est créée sur l’ensemble des ventes réalisées par les particuliers, à l’exception des ventes de terrains à bâtir et des ventes exonérées (biens détenus depuis plus de 30 ans et résidences principales).

(Télécharger le barème de la taxe additionnelle)

La particularité en matière de revente du bien immobilier acquis sous le régime de la vente d’immeuble à rénover

Le calcul de la plus value imposable est modifié. Le prix d’acquisition à retenir est le prix d’achat du bien auquel il faut dorénavant ajouter le montant des travaux.

Exonération temporaire des plus-values résultant d’une vente  d’un bien immobilier en faveur d’un organisme en charge du logement social

Pour contribuer à la production de logements sociaux, la loi de finances pour 2014 a réintroduit temporairement l’exonération d’imposition de la plus-value résultant de la cession par un particulier d’un immeuble à un organisme en charge du logement social.

Cette exonération, qui s’appliquait déjà pour les cessions intervenues entre 2005 et 2011, concerne les particuliers qui cèdent, entre le 1erjanvier 2014 et le 31 décembre 2015, un immeuble ou les droits relatifs à cet immeuble à un organisme en charge du logement social. Le cessionnaire peut également être une collectivité territoriale, un EPCI ou un EPF qui aura l’obligation , dans un délai d’un an, voire, sous certaines conditions, dans un délai de trois ans, de céder l’immeuble à un organisme en charge du logement social.



FISCALITÉ DE L'ACHAT



Les non-résidents
La fiscalité lors d'un achat d'un bien immobilier pour les non-résidents.
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Déductions fiscales / Avantages fiscaux / Travaux / Aménagement
Présentation des modalités concernant l'achat d'un bien immobilier soit en faveur de l'environnement, soit en faveur de l'aide aux personnes
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LOI ALUR : CE QUI CHANGE

publié le 17/05/2014

La loi ALUR - loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’Accès au Logement et pour un Urbanisme Rénové (ALUR) a été publiée au Journal Officiel du 26 mars 2014 après avoir été successivement adoptée par l'Assemblée nationale le 18 février et par le Sénat le 20 février 2014.

Un recours devant le Conseil constitutionnel a été déposé le 24 février 2014 portant sur les principales mesures de cette loi notamment la garantie universelle des loyers, l’encadrement des loyers…. Le Conseil constitutionnel a rendu sa décision le 20 mars 2014 censurant quelques dispositions qui visent les modalités de mise en œuvre :

•    de la protection accrue aux locataires âgés disposant de faibles ressources dans le cadre de l’article 5 relatif au congé qui peut être donné par le bailleur au locataire. Si cette disposition n’est pas jugée contraire à la Constitution, le fait que cette protection soit étendue lorsque le locataire a à sa charge une personne vivant habituellement dans le logement et ayant de faibles ressources sans prendre en compte le cumul de ces ressources avec celles du locataire a été censuré car jugée « contraire au principe d’égalité devant les charges publiques » ;

•    du mécanisme de plafonnement mis en place pour l’encadrement des prix des loyers dans les zones d’urbanisation de plus de 50 000 habitants connaissant des difficultés sérieuses d’accès au logement (article 6). Si le mécanisme est bien jugé constitutionnel, ce n’est pas le cas de la limitation du complément de loyer pouvant être prévu au-delà du loyer de référence majoré en fonction de caractéristiques « exceptionnelles » de localisation ou de confort du logement. Il en est de même pour les dispositions qui permettaient de faire varier le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré « en fonction de la dispersion des niveaux de loyers observés », disposition jugée contraire au principe d’égalité. « Le loyer de référence majoré ne pourra qu’être supérieur de 20 % au loyer de référence et le loyer de référence minoré inférieur de 30 % ;

•    de la possibilité pour l’assemblée générale des copropriétaires d’un immeuble de décider, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, de soumettre à son accord « toute demande d’autorisation de changement d’usage d’un local destiné à l’habitation par un copropriétaire aux fins de le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage ». Disposition (article 16) jugée contraire à la loi fondamentale car, elle  méconnait les exigences de l’article 2 de la Déclaration de 1789 relatives aux conditions d’exercice du droit de propriété » ;

•    de la cession de la majorité de